Już 30 czerwca 2026 roku tracą moc obowiązujące dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Co więcej – od tego momentu ograniczone zostanie również wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-ki”).
To rewolucyjna zmiana w systemie planowania przestrzennego w Polsce. Wprowadzona nowelizacją ustawy z 7 lipca 2023 r., na lata określi zasady kształtowania ładu przestrzennego w każdej gminie – a tym samym może istotnie wpłynąć na wartość i potencjał inwestycyjny nieruchomości.
Dotychczasowe zasady – jak to wyglądało?
Planowanie przestrzenne w gminach odbywało się w oparciu o trzy główne narzędzia:
1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
To dokument opisujący politykę przestrzenną gminy. Zawierał m.in. informacje o kierunkach rozwoju, stanie środowiska, zasobach przyrodniczych, demografii czy infrastrukturze. Studium:
-
nie miało mocy prawa miejscowego,
-
wyznaczało ogólne zasady dla tworzenia planów miejscowych,
-
było przyjmowane uchwałą rady gminy po przeprowadzeniu procedury planistycznej i konsultacji społecznych.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Plan miejscowy to akt prawa miejscowego – prawnie wiążący zarówno dla mieszkańców, jak i władz gminy. Określał:
-
przeznaczenie terenów (np. mieszkaniowe, usługowe, rolne),
-
zasady zabudowy (np. maksymalną wysokość budynków, wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej),
-
strefy zakazu zabudowy.
Dla inwestorów był to kluczowy dokument określający, czy i jak można zabudować daną działkę.
3. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)
W sytuacji braku planu miejscowego, inwestycje były możliwe na podstawie decyzji WZ. Ich wydanie zależało m.in. od:
-
dostępu do drogi publicznej,
-
uzbrojenia terenu,
-
sąsiedniej zabudowy jako punktu odniesienia.
Choć WZ-ki pozwalały na elastyczne podejście do zabudowy, to wymagały czasochłonnej analizy każdej sprawy i były dużym obciążeniem dla gmin.
Co się zmienia po 30 czerwca 2026?
Zamiast dobrowolnych studiów, każda gmina musi do końca czerwca 2026 r. uchwalić plan ogólny – nowy rodzaj aktu prawnego.
Czym różni się plan ogólny od dotychczasowego studium?
- Obowiązkowy dla każdej gminy
- Stanowi akt prawa miejscowego
- Określa strefy planistyczne (np. zabudowa mieszkaniowa, usługowa, rolnicza)
- Ustala gminne standardy urbanistyczne (np. minimalna dostępność do szkoły, terenów zielonych)
To właśnie plan ogólny będzie teraz punktem odniesienia dla:
- tworzenia planów miejscowych,
- wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
W praktyce oznacza to, że nie będzie już można inwestować „wszędzie tam, gdzie sąsiad już coś wybudował” – tak jak było to dotąd możliwe na podstawie sąsiedniej zabudowy.
Ustawodawca wprowadził również rozszerzoną partycypację społeczną – każdy mieszkaniec może:
- składać wnioski i uwagi,
- uczestniczyć w debatach publicznych,
- zaskarżyć uchwałę gminy do sądu administracyjnego, jeżeli narusza ona jego interes prawny lub uprawnienie.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Zbliżające się zmiany to nie tylko obowiązki, ale i ogromna szansa.
- Działki objęte korzystnymi ustaleniami (np. dopuszczającymi zabudowę mieszkaniową, usługową lub przemysłową) zyskają na wartości
- Można lepiej zabezpieczyć swoje plany inwestycyjne
- Warto już dziś wpływać na kształt planów ogólnych i miejscowych!
Co możesz zrobić już teraz?
- Sprawdź, jakie zmiany planuje Twoja gmina
- Złóż wniosek lub uwagę do planu ogólnego
- Skonsultuj się z ekspertami, aby zwiększyć potencjał swojej nieruchomości
Kancelaria Prawna Viggen oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie:
- analizy planowanych zmian gruntowych
- przygotowania i składania wniosków do gminy
- reprezentacji w postępowaniach planistycznych
- wniosków o zmianę już uchwalonych planów
- zaskarżania niekorzystnych zapisów do sądu administracyjnego
Warto działać teraz – uchwalone plany mogą pozostać niezmienne przez wiele lat. Nie przegap swojej szansy!
Skontaktuj się z nami:
Zapraszamy do współpracy:
tel.: 509-982-577, 12 637-24-57,
e-mail: biuro11@viggen.pl
tel.: 519-140-984,
e-mail.: jak@viggen.pl
Dominik Gurdek –Prawnik Kancelarii Prawnej Viggen